Expiración del plazo · LAU y art. 250.1.1º LEC
Es el desahucio que más se pierde por un descuido de calendario. No hay deuda, no hay conflicto, no hay okupación: solo un plazo que se pasó y una vivienda que ya no puedes recuperar hasta dentro de años.
Lo primero de todo
Los contratos de vivienda habitual se prorrogan obligatoriamente por años hasta alcanzar cinco, si el arrendador es persona física, o siete si es persona jurídica. Cumplido ese plazo, el contrato no se extingue solo.
Para que termine, el arrendador tiene que comunicar al inquilino su voluntad de no renovar con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino, por su parte, dispone de dos meses. Si el propietario deja pasar ese plazo, el contrato entra en prórroga tácita y puede alargarse hasta tres años más.
Por eso lo primero que hacemos al revisar un caso es mirar el calendario: fecha de inicio, prórrogas consumidas y si el preaviso se envió a tiempo y por un medio que se pueda acreditar. Si eso está bien, el resto suele ir rodado.
Novedad de 2026
En marzo de 2026 el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, que permitía al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que vencieran antes del 31 de diciembre de 2027, y fijaba un tope del 2% a la actualización de la renta. El Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril de 2026 por 177 votos contra 166, y el acuerdo se publicó en el BOE el 30 de abril. La norma estuvo vigente 37 días.
Consecuencia: esa prórroga de dos años y el tope del 2% ya no existen. Los contratos vuelven a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos sin más.
Queda un punto abierto y sin criterio judicial todavía: qué ocurre con las solicitudes que los inquilinos presentaron durante esos 37 días. Buena parte de la doctrina sostiene que la obligación del arrendador no nace con la solicitud sino con el vencimiento del contrato, de modo que solo se consolidaría en contratos que vencieran realmente durante la vigencia del decreto. Si tu inquilino te envió una solicitud en ese periodo, conviene revisar tu caso antes de dar ningún paso.
Cuidado con estas
La caída del decreto no deja el terreno despejado. La Ley por el derecho a la vivienda mantiene dos prórrogas extraordinarias que el propietario no siempre puede evitar.
Si la vivienda está en una zona declarada como tensionada y la declaración sigue vigente, el inquilino puede solicitar prórrogas anuales hasta un máximo de tres años más, manteniendo las condiciones del contrato.
Con informe o certificado de servicios sociales emitido en el último año, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de un año. Es de aceptación obligatoria cuando el arrendador es gran tenedor.
Merece la pena verificar si el municipio está declarado zona tensionada antes de planificar la recuperación. No todas las comunidades autónomas han hecho esa declaración.
Si el contrato vence, no preavisas y el inquilino sigue quince días en la vivienda con tu consentimiento, se entiende renovado. Es la trampa más silenciosa de todas.
Antes del plazo mínimo
Existe una vía para recuperar la vivienda antes de que se agote la prórroga obligatoria, pero tiene requisitos estrictos y se pierde con facilidad.
La posibilidad de recuperar la vivienda por necesidad debe constar expresamente en el contrato firmado. Si no se pactó, esta vía no está disponible.
No puede ejercitarse durante la primera anualidad del contrato, por mucho que la necesidad sea real y sobrevenida.
Para el propio arrendador, para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para el cónyuge en supuestos de sentencia de separación, divorcio o nulidad.
Si en tres meses desde el desalojo no se destina la vivienda al uso alegado, el inquilino puede pedir volver o reclamar una indemnización. No es una fórmula para recuperar y alquilar más caro.
El preaviso en este supuesto es de dos meses, no de cuatro. Y si el inquilino pide justificación documental de la necesidad, hay que dársela.
Si aun así no se va
Fecha de inicio, prórrogas consumidas, preaviso enviado y acreditado. Si algo falla aquí, la demanda se cae y conviene saberlo antes de presentarla.
Burofax comunicando que el contrato está extinguido y reclamando la devolución de la vivienda en un plazo concreto. Fija la fecha desde la que la ocupación es indebida.
Desde abril de 2025 hay que acreditar el intento de resolver el conflicto antes de demandar. Sin ese documento el juzgado puede inadmitir la demanda.
Juicio verbal de desahucio. Se puede acumular la reclamación de las cantidades devengadas desde la extinción del contrato.
Si el inquilino no se opone, el procedimiento avanza sin vista hacia el lanzamiento. Si alega prórroga, se discute en juicio y ahí pesa cómo se hizo el preaviso.
Se señala fecha y se recupera la posesión. El plazo depende de la agenda del partido judicial.
Envíanos el contrato y la fecha de inicio. Te decimos cuándo vence de verdad, cuándo hay que preavisar y si hay alguna prórroga que pueda alegarse en tu caso. Es una revisión que ahorra años.
Última revisión normativa: [fecha]. Normas citadas: arts. 9.1, 9.3, 10 y 18 LAU · Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda · art. 1566 del Código Civil · Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, no convalidado por el Congreso el 28/04/2026, acuerdo publicado en el BOE de 30/04/2026 · Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero. Información general, no asesoramiento jurídico personalizado.
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