Impago de rentas · Artículo 250.1.1º LEC
Si tu inquilino no paga y no se va, el procedimiento existe y funciona. Lo que decide el resultado no es la demanda: es lo que hiciste durante los treinta días anteriores a presentarla.
Punto de partida
Es el juicio verbal que pone fin al contrato y recupera la posesión de la vivienda cuando el inquilino deja de pagar la renta o las cantidades asimiladas: suministros, comunidad o cualquier otro concepto pactado.
No hace falta acumular muchos meses de deuda. Basta con que haya impago para que exista causa. Lo que sí conviene es actuar pronto, porque cada mes que pasa es un mes que difícilmente vas a recuperar aunque ganes.
La demanda puede acumular la reclamación de las rentas debidas, de modo que en un solo procedimiento consigues el desalojo y una condena al pago. Eso no garantiza el cobro, pero te da un título ejecutivo.
La pieza clave
La ley permite al inquilino terminar el procedimiento pagando lo que debe. Se llama enervación y solo puede usarla una vez por contrato. Pero el propietario puede bloquearla: si le requeriste el pago de forma fehaciente con al menos treinta días naturales de antelación a la demanda y no pagó en ese plazo, ya no podrá enervar. Aunque pague después, el desahucio sigue adelante.
Desde abril de 2025 hay además un segundo requisito: acreditar que intentaste resolver el conflicto antes de demandar. Un requerimiento de pago a secas puede no bastar para eso según el juzgado; suele hacer falta una propuesta de acuerdo real.
De ahí que el burofax bien planteado cumpla dos funciones a la vez: requerimiento de pago que bloquea la enervación y propuesta de acuerdo que acredita el intento previo. Ojo con los plazos, porque no son el mismo: hay que respetar los treinta días naturales del artículo 22.4 LEC y también el plazo que exige la Ley Orgánica 1/2025 antes de presentar la demanda.
Atención aquí
Muchos burofaxes no sirven para impedir la enervación, y el propietario no lo descubre hasta que ya es tarde. El Tribunal Supremo viene exigiendo que el requerimiento sea fehaciente, que se refiera a rentas o cantidades asimiladas y que tenga claridad suficiente.
En la práctica eso significa detallar los conceptos y las cantidades concretas que se adeudan. Un burofax genérico que dice que hay una deuda pendiente sin especificar qué meses ni cuánto, puede no bloquear nada. El inquilino enerva, se queda en la vivienda y tú pagas el procedimiento.
Por un medio que acredite que llegó a conocimiento del inquilino. El burofax con acuse de recibo y certificación de contenido es el estándar.
Meses concretos, importes concretos y conceptos concretos. Nada de referencias vagas a una deuda pendiente.
Treinta días naturales antes de presentar la demanda, no hábiles. Y sin pagar dentro de ese plazo.
Guarda el texto certificado y el acuse. Es lo que se aporta con la demanda para acreditar ambas cosas.
Procedimiento
Se detalla la deuda, se requiere el pago y se plantea una salida negociada. Arranca los dos plazos que hay que respetar antes de demandar.
Se presenta con el contrato, el justificante de los impagos y la acreditación del requerimiento y del intento de acuerdo. Detallamos su contenido en la demanda de desahucio por falta de pago. Puede acumular la reclamación de las rentas.
El juzgado da al inquilino un plazo para pagar, oponerse o desalojar. Aquí se ve si el bloqueo del burofax ha funcionado.
Se dicta decreto poniendo fin al proceso y se pasa directamente al lanzamiento, sin vista. Es la vía más rápida y la más frecuente.
Se celebra vista y se dicta sentencia. Alarga el procedimiento, pero la oposición en un impago acreditado prospera pocas veces.
Se señala fecha y la comisión judicial recupera la posesión. El plazo depende de la agenda del partido judicial, no de la ley.
Un inciso importante: si el inquilino acredita vulnerabilidad ante servicios sociales, el juzgado puede suspender el lanzamiento por un tiempo tasado. Es una suspensión con fecha de caducidad, no indefinida.
Nuestro servicio
Empezamos por donde se decide el caso: redactamos el burofax con las dos funciones y los plazos contados, y a partir de ahí llevamos el procedimiento completo hasta el lanzamiento. Firmas los poderes por videoconferencia y recibes cada resolución en cuanto entra.
Presupuesto cerrado antes de empezar, con los gastos de procurador incluidos. Y si vienes con un burofax ya enviado, lo primero que hacemos es comprobar si sirve para bloquear la enervación, porque eso cambia toda la estrategia.
Necesitamos saber desde cuándo no paga, cuánto debe y si ya le has enviado algún requerimiento. Con eso te decimos en la primera llamada si la enervación se puede bloquear todavía y qué plazo tiene tu partido judicial.
Última revisión normativa: [fecha]. Normas citadas: arts. 22.4, 250.1.1º, 437.4, 438.5, 440 y 441 LEC · Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Doctrina del Tribunal Supremo sobre los requisitos del requerimiento del art. 22.4 LEC. Información general, no asesoramiento jurídico personalizado.
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