Estado de la normativa · Actualizado a agosto de 2026
Esta página se mantiene actualizada con el estado real de la normativa de suspensión. En los últimos meses han caído tres decretos y la confusión es considerable, así que aquí está lo que está vigente y lo que no.
De un vistazo
| Medida | Estado | Hasta cuándo |
|---|---|---|
| Suspensión extraordinaria de desahucios de alquiler (escudo social) | Sin vigencia | Decayó el 26/02/2026 |
| Excepción para arrendadores con dos o menos viviendas | Sin vigencia | Cayó con el RDL 2/2026 |
| Compensación al propietario por el tiempo de suspensión | Sin soporte | Decayó con los mismos decretos |
| Prórroga extraordinaria de dos años en el alquiler | Sin vigencia | No convalidada el 28/04/2026 |
| Suspensión ordinaria del art. 441 LEC (informe de servicios sociales) | Vigente | Sin fecha de fin: es norma permanente |
| Suspensión de lanzamientos hipotecarios de vulnerables | Vigente | 15 de mayo de 2028 |
| Prórroga extraordinaria en zona tensionada (hasta 3 años) | Vigente | Mientras dure la declaración de la zona |
Lo que ha pasado
La moratoria de desahucios nació en 2020 con el Real Decreto-ley 11/2020 y se fue prorrogando cada diciembre durante años. Esa cadena se rompió en 2026, y no una vez sino tres. Es un patrón, no un accidente: el Gobierno aprueba la medida por decreto y el Congreso no la respalda.
Consecuencia práctica para cualquiera que lea sobre este tema: la fecha de publicación de un artículo importa más que su contenido. Buena parte de lo que hay en internet sobre suspensión de desahucios describe normas que ya no existen.
Cronología
El Real Decreto-ley 11/2020 introduce la suspensión extraordinaria de desahucios y lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional. Se concibe como medida temporal de pandemia.
La medida se prorroga año tras año, normalmente en diciembre, y se amplía a supuestos de ocupación sin título. Lo excepcional se vuelve rutina durante cinco años.
El decreto que debía extender la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026 no obtiene la convalidación del Congreso. La cadena se rompe por primera vez.
Un nuevo decreto recupera la suspensión hasta final de año e introduce una excepción para arrendadores con dos o menos viviendas, además de un plazo de compensación.
El Pleno rechaza la convalidación y acuerda la derogación. El acuerdo se publica en el BOE el 28 de febrero. La suspensión extraordinaria desaparece, esta vez sin sustituto.
Otro decreto, esta vez sobre contratos: prórroga extraordinaria de hasta dos años y tope del 2% a la actualización de la renta.
El Congreso rechaza su convalidación por 177 votos contra 166. Publicado el acuerdo en el BOE el 30 de abril, la norma queda derogada tras 37 días de vigencia.
No todo ha caído
Introducida por la Ley por el derecho a la vivienda, permite al juzgado suspender el señalamiento del lanzamiento previo informe de servicios sociales. No es automática: es judicial y ponderada, y tiene tope de dos meses si el demandante es persona física y cuatro si es persona jurídica.
Es otra cosa distinta y sigue viva. Impide el lanzamiento cuando en una ejecución hipotecaria se ha adjudicado la vivienda habitual de personas en supuestos de especial vulnerabilidad. Prorrogada hasta el 15 de mayo de 2028.
La suspensión hipotecaria no se aplica sola por el hecho de existir. El ejecutado tiene que solicitarla y acreditar que cumple los requisitos de vulnerabilidad y las circunstancias económicas que exige la ley.
Donde haya declaración vigente de zona de mercado residencial tensionado, el inquilino puede pedir prórrogas anuales hasta tres años más. Esa vía no se ha visto afectada por la caída de los decretos.
Qué significa
Si eres propietario con un procedimiento parado. La vía que lo bloqueaba ha desaparecido, pero el juzgado no reanuda por su cuenta: hay que instar el levantamiento de la suspensión y pedir nuevo señalamiento.
Si eres propietario y el contrato vence pronto. Vuelven a regir los plazos ordinarios de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El preaviso de cuatro meses sigue siendo el punto crítico.
Si estás en una ejecución hipotecaria. Tu caso no se rige por lo anterior. La suspensión de lanzamientos hipotecarios sigue vigente hasta 2028, pero hay que pedirla y acreditar los requisitos.
Si has leído otra cosa en internet. Comprueba la fecha del artículo. En este terreno, un texto de hace seis meses puede estar describiendo tres normas distintas que ya no están en vigor.
Si tienes un procedimiento parado, un contrato que vence o una ejecución en marcha, te decimos en qué régimen estás y qué puedes hacer ahora. Sin compromiso.
Registro de cambios. 30/04/2026: no convalidado el RDL 8/2026; decaen la prórroga extraordinaria de dos años y el tope del 2%. · 28/02/2026: publicado el acuerdo de derogación del RDL 2/2026; desaparece la suspensión extraordinaria y la excepción de dos o menos viviendas. · 27/01/2026: no convalidado el RDL 16/2025.
Última revisión normativa: [fecha]. Normas citadas: RDL 11/2020 · RDL 16/2025 · RDL 2/2026 · RDL 8/2026 · art. 441 LEC (Ley 12/2023) · arts. 9, 10 y 18 LAU · art. 1 de la Ley 1/2013, en la redacción dada por el RDL 1/2024. Información general, no asesoramiento jurídico personalizado.
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