Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Es la pieza que decide la mayoría de los desahucios por impago. Quien la conoce bien, gana; quien la descubre cuando ya ha pasado el plazo, pierde el procedimiento entero.
Qué consigue
Enervar significa dejar sin efecto la acción de desahucio. No es un aplazamiento ni un acuerdo de pago: es poner al corriente toda la deuda dentro del plazo que concede el juzgado, con la consecuencia de que el procedimiento termina y el arrendamiento continúa como si nada hubiera pasado.
Formalmente el proceso se cierra mediante decreto del letrado de la Administración de Justicia. El inquilino se queda en la vivienda, el contrato sigue vivo y el propietario no recupera el inmueble, aunque sí cobra lo que se le debía.
Un detalle que suele pasarse por alto: la enervación no sale gratis. El inquilino que enerva suele ser condenado a las costas del procedimiento, es decir, a los honorarios del abogado y del procurador de la parte contraria.
Lo decisivo
La ley excluye la enervación en tres supuestos, y conocerlos es lo que separa un desahucio que prospera de uno que se queda en nada.
Uno. Cuando el inquilino ya enervó antes en esa misma relación arrendaticia. La ley concede una sola oportunidad por contrato, no una por procedimiento.
Dos. Cuando el arrendador le requirió el pago de forma fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se efectuó dentro de ese plazo. Este es el bloqueo que el propietario puede provocar activamente.
Tres. Cuando el pago no cubre la totalidad de lo debido en el momento de pagar. Un pago parcial no enerva nada.
Los treinta días del requerimiento se cuentan como días naturales, no hábiles, según ha venido resolviendo la jurisprudencia menor. Contarlos mal es uno de los errores más caros de este terreno.
La trampa del pago incompleto
Aquí es donde fracasan muchas enervaciones que parecían seguras. No basta con abonar la cifra que aparece en la demanda: entre la presentación y la notificación pasan semanas, a veces meses, y durante ese tiempo se siguen devengando rentas.
Lo que hay que pagar es todo lo debido en el momento del pago enervador, incluidas las mensualidades vencidas después de interponerse la demanda y las cantidades asimiladas que se hubieran pactado: suministros, gastos de comunidad, IBI repercutido o cualquier otro concepto contractual.
Las mensualidades impagadas que motivaron el procedimiento, tal como constan reclamadas.
Las que se hayan ido devengando mientras el procedimiento avanzaba. Son las que más veces se olvidan.
Todo lo que el contrato repercuta al arrendatario y esté pendiente: suministros, comunidad y conceptos análogos.
Puede hacerse al arrendador, poniéndolo a su disposición en el tribunal o notarialmente. Conserva siempre el justificante: es la prueba de que pagaste y cuándo.
Si el arrendador entiende que el pago no cubre todo lo debido, puede oponerse a la enervación. En ese caso se celebra vista y el juez resuelve si la acción quedó enervada o si estima la demanda de desahucio.
Desde el lado del propietario
El requerimiento previo es la herramienta, pero solo funciona si está bien hecho. El Tribunal Supremo viene exigiendo que sea fehaciente, que se refiera a rentas o cantidades asimiladas y que tenga claridad suficiente.
En la práctica, esa claridad se traduce en detallar los conceptos y las cantidades concretas que se adeudan. Hay resoluciones que han negado eficacia bloqueante a requerimientos que hablaban de una deuda pendiente sin especificar qué meses ni cuánto. El inquilino enervó y el propietario se quedó con el procedimiento pagado y la vivienda ocupada.
Y una advertencia que se ha vuelto importante: desde abril de 2025 también hay que acreditar un intento previo de solución negociada antes de demandar. Un requerimiento de pago a secas puede no bastar para eso, así que conviene que el mismo burofax incorpore además una propuesta de acuerdo, respetando los dos plazos, que no coinciden.
Cómo funciona
Opcional, pero decisivo. Si se envía bien y transcurren treinta días naturales sin pago, la enervación queda bloqueada para siempre en ese procedimiento.
Se presenta el juicio verbal, normalmente con acumulación de la reclamación de las rentas debidas.
El juzgado le concede un plazo para pagar, oponerse o desalojar, y le advierte de si cabe o no enervar. Este es el momento clave.
Si procede la enervación, el inquilino paga la totalidad de lo debido dentro del plazo. Debe cubrir también lo devengado hasta ese día.
Verificado el pago, se dicta decreto poniendo fin al proceso. El contrato continúa vigente y el inquilino permanece en la vivienda.
Si el arrendador se opone porque el pago fue incompleto o porque no cabía enervar, se celebra vista y el juez resuelve mediante sentencia.
Si eres propietario, revisamos si tu requerimiento bloquea la enervación antes de presentar la demanda. Si ya hay procedimiento en marcha, comprobamos qué plazos corren y qué margen queda.
Última revisión normativa: [fecha]. Normas citadas: arts. 22.4, 250.1.1º, 438.5, 440 y 443 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025 · doctrina del Tribunal Supremo sobre los requisitos del requerimiento del art. 22.4 LEC. Información general, no asesoramiento jurídico personalizado.
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