Juicio verbal · Arts. 438 y 440 LEC
Cómo se construye la demanda determina si el procedimiento acaba en tres pasos o en un pleito con vista. Esto es lo que lleva dentro y qué ocurre después de presentarla.
El momento
Desde el primer impago. La ley no exige acumular varias mensualidades: dejar de pagar la renta es incumplimiento y da causa para resolver el contrato. Ese «hacen falta tres meses» que circula tanto no está en ninguna norma.
Otra cosa es la estrategia. Antes de presentar la demanda hay que haber enviado el requerimiento y haber dejado transcurrir los plazos, porque de eso depende que el inquilino pueda o no paralizar el procedimiento pagando. Correr con la demanda sin esa preparación suele salir caro.
Cuentan como impago no solo la renta, sino también las cantidades asimiladas que el contrato repercuta: suministros, gastos de comunidad o cualquier otro concepto pactado. Se reclaman en la misma demanda.
Contenido
Escrito si lo hay. Es la base de la reclamación y de la cuantía. Si es verbal, hay que acreditar la relación por otros medios.
Detalle mes a mes de lo adeudado, con conceptos separados. Cuanto más claro, menos margen de discusión y menos riesgo de que la cifra se discuta.
El burofax con acuse y certificación de contenido, que es lo que puede impedir que el inquilino enerve. Se aporta como documento.
Desde abril de 2025 hay que describir en la demanda el intento de solución negociada y aportar el documento que lo acredite, o declaración responsable de que fue imposible. Sin esto, la demanda puede no admitirse.
Pedir en el mismo procedimiento la condena al pago de lo debido, para no tener que reclamarlo después por separado.
Solicitar el señalamiento de día y hora y la ejecución directa. Es lo que evita tener que presentar después una demanda ejecutiva.
Lo que pasa después
Admitida la demanda, el letrado de la Administración de Justicia requiere al inquilino y le da diez días. En ese requerimiento se le plantean cuatro caminos, y el que elija determina cómo termina todo.
Desalojar. Entregar la vivienda voluntariamente dentro del plazo. Pagar. Abonar lo reclamado sin más. Enervar. Pagar la totalidad de lo debido, incluidas las rentas devengadas hasta ese momento, si la enervación no está bloqueada. Oponerse. Comparecer y alegar por qué no debe la cantidad reclamada o por qué procede enervar.
Y hay una quinta posibilidad, que es la más frecuente: no hacer nada. En ese caso se dicta decreto dando por terminado el juicio, con imposición de costas al demandado, y se pasa directamente al lanzamiento sin celebrar vista. Esa es la vía rápida real de los desahucios por impago.
Ventaja poco conocida
En este procedimiento el demandado no puede alegar cualquier cosa. La ley acota la oposición a discutir el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. No es un juicio abierto sobre la relación arrendaticia.
Eso tiene una consecuencia práctica importante para el propietario: no le corresponde probar que el inquilino no pagó, que sería probar un hecho negativo. Es el inquilino quien tiene que acreditar que sí pagó, si eso es lo que sostiene.
También se le advierte de que si no comparece a la vista se declarará el desahucio sin más trámites, y de que queda citado para recibir la notificación de la sentencia. La incomparecencia no retrasa nada.
Caso frecuente
No tener contrato escrito no impide demandar. El arrendamiento verbal es válido, y lo que hay que acreditar es que existía una relación de arrendamiento: que se cedió el uso de la vivienda a cambio de una renta.
Sirven las transferencias periódicas con concepto de alquiler, los recibos, los mensajes donde se habla de la renta o de la casa, el empadronamiento del ocupante, los cambios de titularidad de suministros y el testimonio de terceros. Cuantos más elementos coincidan, más sólida es la prueba.
Conviene distinguirlo de dos situaciones parecidas que van por otra vía: si nunca hubo renta y solo cediste la vivienda por favor, es precario; y si entraron sin tu permiso, es ocupación. Elegir mal el procedimiento significa perderlo y volver a empezar.
Antes de presentarla comprobamos si el requerimiento que enviaste bloquea la enervación y si la documentación está completa. Es lo que decide si el procedimiento acaba en decreto o en vista.
Última revisión normativa: [fecha]. Normas citadas: arts. 22.4, 249, 250.1.1º, 399.3, 403.2, 437.4, 438, 440, 441, 444.1, 549 y 704 de la Ley de Enjuiciamiento Civil · Ley 12/2023, de 24 de mayo · Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, en vigor desde el 3 de abril de 2025. Información general, no asesoramiento jurídico personalizado.
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