Artículos 661 y 675 LEC · Plazo de un año
Es el riesgo que asume todo el que puja en una subasta judicial, porque el juzgado no certifica quién vive dentro. Saber qué vía te corresponde antes de que venza el plazo es la diferencia entre unos meses y un par de años.
El plazo que casi nadie mira
La ley permite al adjudicatario pedir al tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. La petición se notifica a los ocupantes y se celebra una vista, señalada dentro de los diez días siguientes, en la que pueden alegar y probar su situación.
Si no acreditan un título que les permita permanecer, el auto ordena el lanzamiento y fija día y hora exacta. Es un incidente dentro de la ejecución, no un pleito nuevo: por eso es la vía corta.
Pero tiene fecha de caducidad. La petición debe hacerse dentro del año siguiente a la adquisición del inmueble. Transcurrido ese plazo, la pretensión de desalojo solo puede hacerse valer en el juicio que corresponda, con todo lo que eso significa en tiempo y coste. Es el error más caro del inversor primerizo.
Antes de pujar
En los edictos de subasta es habitual leer que la situación posesoria no consta. Ni la ley ni el procedimiento obligan al juzgado a certificarla, de modo que se puede adquirir un inmueble sin saber que hay dentro un ocupante al que después habrá que desalojar, y sin saber si tiene o no título oponible.
Existe una herramienta poco utilizada que resuelve esto de raíz: la ley permite al ejecutante pedir, antes de anunciarse la subasta, que el tribunal declare que los ocupantes no tienen derecho a permanecer en el inmueble una vez enajenado. Si esa declaración se ha obtenido, el lanzamiento se acuerda de inmediato tras la adjudicación.
Para quien compra, eso se traduce en una comprobación previa muy concreta: mirar si en el expediente consta esa declaración. Cambia por completo el tiempo que vas a tardar en tener las llaves, y por tanto cuánto tiene sentido pujar.
No todos son iguales
El ejecutado perdió su título con la venta forzosa. Su lanzamiento se insta dentro del propio procedimiento de ejecución. El Tribunal Supremo ha precisado que el régimen del incidente del artículo 675 se refiere a ocupantes que no sean el deudor hipotecario.
Quienes están sin ningún título frente al adjudicatario: familiares, allegados, okupas. Es el supuesto típico del incidente de lanzamiento, y donde la vía rápida funciona mejor.
Si hay un contrato de arrendamiento anterior e inscrito, o con fecha oponible, el inquilino puede tener derecho a permanecer. Aquí no cabe el lanzamiento directo y hay que ir al declarativo que corresponda.
Un usufructo inscrito o un derecho de uso atribuido judicialmente son títulos que se oponen al adjudicatario. Detectarlos antes de pujar evita comprar un problema en lugar de una oportunidad.
La clasificación no es teórica: determina si recuperas la posesión en un incidente de diez días o en un procedimiento declarativo completo. Por eso lo primero que hacemos es leer el expediente de la ejecución y la nota registral, no el anuncio de la subasta.
Lo que puede frenarte
Alegar y probar en la vista. El incidente no es automático. Se cita a los ocupantes y tienen ocasión de acreditar por qué creen tener derecho a permanecer. Un contrato, aunque acabe no prosperando, obliga a discutirlo.
Reservar sus acciones. El auto que resuelve sobre el lanzamiento deja a salvo los derechos de los interesados, que pueden ejercitarse después en el juicio que corresponda. Recuperar la posesión no cierra necesariamente toda discusión.
La suspensión por vulnerabilidad. Si el ocupante es el ejecutado y se encuentra en los supuestos de especial vulnerabilidad, puede oponerse al lanzamiento acogiéndose a la norma que suspende los lanzamientos hipotecarios sobre vivienda habitual, vigente hasta el 15 de mayo de 2028. Hay que preverlo antes de pujar, no descubrirlo después.
Y una vía alternativa si el año venció. Cuando el plazo del incidente ha pasado y los ocupantes carecen de título, cabe explorar el procedimiento específico para el desalojo de ocupantes ilegales, con sus propios requisitos de legitimación.
Con el decreto de adjudicación y la nota registral te decimos qué vía te corresponde, cuánto plazo te queda del año y qué se puede esperar de los ocupantes que haya dentro.
Última revisión normativa: [fecha]. Normas citadas: arts. 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la disposición final quinta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo · art. 250.1.4º LEC, párrafo segundo, introducido por la Ley 5/2018, de 11 de junio · art. 1 de la Ley 1/2013, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 1/2024 · doctrina del Tribunal Supremo sobre el ámbito del incidente del art. 675 LEC. Información general, no asesoramiento jurídico personalizado.
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